住房按揭贷款风险解说

       主持人：　记者杨光明
　　特邀嘉宾：郭田勇中央财经大学中国银行业研究中心主任、教授
　　刘晓忠原北京普蓝诺经济研究院研究员
　　柳博深圳发展银行住房与消费信贷部总经理
　　根据央行最新发布的《中国货币政策执行报告》，今年上半年，商业银行贷款继续快速增长。其中，居民户消费性贷款比年初增加3800亿元，同比多增3699亿元。主要用于购房需要的居民户中长期消费性贷款同比多增3206亿元。与此同时，国家发改委和统计局公布的数据显示，全国70个大中城市房屋销售价格6月同比上涨7.1%。经历了多次的上涨、调控、再上涨、再调控，各地房价的调控掉入了怪圈。在高房价以及可能面临新的调控政策出台的形势下，商业银行住房信贷、特别是一直被认为是优质资产的住房按揭贷款将受到哪些影响？如何重新评估住房按揭贷款的潜在风险？记者邀请了几位专家对这些热点问题进行了深入探讨。
　　记者：怎样看待房价的持续走高和银行房贷增长过快的现象？如何评估目前商业银行房贷面临的市场环境？
　　郭田勇：在我国经济生活中，住房既是一种商品，同时也具有投资品的特征。房价的持续走高既有住房市场供求不平衡的因素，也有流动性过剩背景下的住房投资需求高涨的影响。因此从商品角度观察，我国现阶段的住房市场的供不应求必将反映在房价上涨上；从资产角度来看，房价的上涨又进一步增强了房价继续上涨的预期，投资需求也将扩张，其结果更将带来房价的上涨。
　　银行房贷增长过快要从供给和需求两个方面来看。需求上讲，房贷需求是一种衍生需求，它源于对住房的需求，因此可以说银行房贷增长过快是巨大的住房需求的必然结果。供给上看主要有以下原因：一、个人房贷是银行的优质资产，其不良资产率不到1%。不仅如此，房贷收益还远远高于其他贷款品种。二、个人住房贷款的规模越大，银行的风险资产总额越小。《巴塞尔协议》规定，完全居住用途的房产作抵押的贷款的风险权数为50%，而其他类型的固定资产及不动产的风险权数为100%。三、2005年底最高人民法院出台《关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》，可认为是房贷市场的拐点。《规定》对已经依法设定抵押的房屋，即使是属于房屋所有人及家属生活所必需的居住用房，仍可予以拍卖、变卖或者抵债。四、实现银行资产的转换，降低房地产开发贷款的不良率。
　　记者：住房按揭贷款一直被认为是优质资产。你认为住房按揭贷款质量与房价高低存在着怎样的关系？房价等资产价格持续高涨将在哪些方面影响住房按揭贷款的质量？
　　柳博：只能说在好的风险管理下的住房按揭贷款才是银行的优质资产。我们还没有真正经历过房价大幅下降而导致抵押物不足值的情形，因此国内银行对住房按揭贷款风险管理水平还没有经受过检验。在房价持续上升的情况下，按揭贷款的风险是被掩盖了的，正如美国的次级按揭在2006年以前也是一派大好。然而，自2006年以来，美国的房价出现下滑，其实只是5%到10%的下跌而已，已使占总按揭量四分之一的次级按揭市场崩溃，虽然说房价下降并不是惟一的原因。
　　房价持续高涨给银行带来虚幻的假象，也使银行未能真正地重视按揭的风险管理，这是对住房按揭贷款质量最大的影响。
　　刘晓忠：房贷是否属于优质资产，并不能由房地产本身的属性决定，它属于一个动态的、相对的概念。当然，房贷自身具有优质资产的基础和条件，但前提有两点：一是自住型、消费型为主；二是即便是自住消费型的，房价也需要控制在一个合理的房价收入比范围内，否则，房价过高所带来的违约风险、市场风险等是很难避免的。
　　而目前房贷市场却充斥着大量的投资、投机型需求，房价收入比也高不可攀，加之目前又处于一个利率变动的敏感时期，等等。这些因素叠加起来，房贷风险自然就凸现出来。
　　目前，银行在房贷方面的风险和隐患，一方面集中在开发贷款、建筑贷款，另一方面集中在个贷上。风险不会单一，而是市场风险、价格风险、违约风险和利率走高所导致的利率风险等形成的综合风险。
　　记者：个人住房按揭贷款的高速增长，是商业银行近年来业务发展的突出亮点。但在花样翻新的房贷产品中，银行的房贷创新是不是做到了“风险可控”？住房按揭贷款风险本文地址:http://www.4c2.cn/fangdaifx/117.html,转载请注明来自4c2住房利率网!